POURQUOI CE GUIDE ?
REPENSER L'INTERVENTION PUBLIQUE SUR LES SECTEURS DE MAISONS INDIVIDUELLES
Ce guide a pour objectif de mettre à la disposition des collectivités territoriales (élus et services techniques) une boîte à outils à partir de laquelle différentes stratégies publiques peuvent être déclinées. Celles-ci visent à inciter, motiver et accompagner les propriétaires de maisons individuelles dans la mise en place de projets combinant rénovation énergétique performante et son financement grâce à la valorisation foncière ou immobilière. La mise en place d’une telle politique locale impose aux élus et techniciens des collectivités de mobiliser les ressources et moyens de trois champs d’intervention majeurs : l’aménagement, la transition écologique et le logement. Elle doit se construire en cohérence avec des documents cadres et outils de trois grandes politiques publiques existantes et déclinées localement : – l’aménagement (direction urbanisme et foncier) avec le PLUi*, – le logement (direction habitat) avec le PLH**, – la transition écologique (direction environnement) avec le PCAET*** et les déclinaisons locales du SPRH****. Le déploiement de cette stratégie locale ira puiser ses outils dans ces trois grandes politiques publiques dont les fréquentes évolutions imposeront une adaptabilité constante.
La capacité à mobiliser les propriétaires privés pour les engager dans des projets de densification et de rénovation est essentielle. L’approche ‘usager’, expérimentée sur plusieurs territoires sous la forme d’études sociologiques et de démarches collectives, prend ici tout son sens. Elle s’avère prépondérante pour une bonne compréhension et une prise en compte effective des besoins des ménages tout au long de leur projet. Il est important de rappeler que la décision finale d’engager, ou non, des travaux de rénovation énergétique revient au propriétaire. Pour accompagner les élus et techniciens dans leurs choix, ce guide propose un canevas d’actions possibles à mener auprès des propriétaires tout en gardant une vision stratégique, collective et d’intérêt général. Les propositions méthodologiques présentées ici s’appliquent donc à différentes échelles (parcelle, lotissement ou quartier, commune, EPCI) et à différents niveaux d’ambition politique. ________________________________________ *____Plan Local d’Urbanisme intercommunal. **___Programme Local de l’Habitat. ***__Plan Climat-Air-Énergie Territorial. ****_Service Public de la Performance Énergétique de l’Habitat
MÉTHODOLOGIE DE L'ÉTUDE
Une double approche : usagers et territoire
Notre équipe s’est organisée en deux pôles : – un pôle d’expertises techniques liées à l’urbanisme, l’architecture, le droit foncier et la fiscalité ; – un pôle d’expertise sociale spécialisé dans l’analyse des comportements des usagers sur les questions de logement et de rénovation ainsi que sur les démarches de design d’usage. Cette approche nous a conduit à appréhender la méthodologie de projet dans ses différentes étapes en interrogeant de manière itérative l’approche “usager” et l’approche “territoire”, afin de produire trois exemples de stratégie publique correspondant à des philosophies d’intervention différenciées. Le lecteur saura s’en inspirer et les combiner pour imaginer son propre modèle.
Analyse de douze expérimentations menées en France
On ne recense en France que très peu d’expériences ayant combiné densification et rénovation énergétique. Néanmoins, notre étude a recensé plusieurs opérations visant la rénovation énergétique des zones pavillonnaires, leur densification et, parfois, les deux objectifs simultanément. Nous avons analysé douze expérimentations afin d’identifier les leviers et facteurs bloquants à leur mise en œuvre, ainsi que les process et méthodes duplicables pour favoriser la rénovation énergétique des maisons individuelles en s’appuyant sur la densification, la division foncière et la création de droit à construire.
ÉQUIPE EN CHARGE DE L'ÉTUDE
INDDIGO
mandataireSociété de conseil et d’ingénierie en développement durable présente sur tout le territoire national (Paris, Nantes, Toulouse, Montpellier, Marseille, Chambéry, Dijon et Nancy), emploie près de 250 collaborateurs et dispose de plus de 30 ans d'expertise sur les métiers suivants : Stratégie & Performance des organisations; Aménagement & Territoires, Transports & Déplacements, Déchets & Ecologie industrielle; Energies & Climat, Bâtiment Durable. INDDIGO a plus particulièrement apporté au service de la mission son expertise sur : les programmes et travaux d’efficacité énergétique dans les bâtiments; l’urbanisme réglementaire (SCOT, PLUi, PLH) et opérationnel (ZAC, lotissement, AFU, …) inddigo.com
DEVLOP’
mandataireDEVLOP’ est une équipe de consultants de la société PARTIALIS Consulting spécialisée en démarches collectives, design d’usage et médiation au service des projets de territoire. Elle intervient plus particulièrement sur les questions de diagnostic des usages et pratiques et de construction de stratégie publiques, avec une spécialisation sur les sujets de la transition énergétique, particulièrement autour de la rénovation énergétique de l’habitat privé. A ce titre, DEVLOP’ anime depuis cinq ans le CeDRe, centre de ressources du Service Public de la Performance Énergétique de l’Habitat privé (SPPEH) en Auvergne-Rhône-Alpes. devlop.fr
Institut Paris Region
Agence régionale d’urbanisme et de l’environnement, l’Institut Paris Region a pour mission première de proposer des politiques d’aménagement et de développement en Île-de-France ainsi que de concevoir les outils pour les mettre en œuvre. L’Institut Paris Region est par ailleurs un lieu d’échanges, de prospective et de benchmark national européen et international, un centre de ressources en données, cartes, applications et ouvrages sur Paris et sa Région, un centre de formation accueillant stagiaires, auditeurs, fonctionnaires et élus, un lieu de documentation sur l’Île-de-France et son développement, sur l’urbanisme et l’environnement. L’Institut compte un effectif de plus de 200 experts, couvrant une trentaine de disciplines (aménagement urbain et rural, environnement, transports et déplacements, logement, économie, finances et développement local, foncier, sécurité et modes de vie, etc.) institutparisregion.fr
iudo
Formé par trois architectes aux parcours complémentaires, IUDO est spécialisé dans l’assistance à maîtrise d’ouvrage des propriétaires de pavillons en vue de la valorisation de leurs droits à construire. IUDO dispose d’expériences de terrain acquises à partir de l’accompagnement d’une vingtaine de propriétaires et d’une expertise innovante dans l’aide à la décision et le montage d’opérations immobilières, qui croise approches architecturale, urbaine, de programmation et d’économie de la construction. iudo.co
Viviane Hamon Conseil
Le cabinet Viviane Hamon Conseil, créé en 1985, a toujours été majoritairement centré sur l’application du marketing sociétal aux questions de la mesure de la satisfaction et de la qualité de service, ainsi qu’à celles du développement durable des territoires. S’intéressant depuis 1998 à la question du bâtiment durable, à partir de 2007, Viviane Hamon s’est spécialisée sur le sujet de la rénovation de l’habitat et des usages associés. Ses compétences combinent la maîtrise des techniques d’investigation qualitatives (entretiens approfondis, observation ethnologique, groupes de motivation créative, approches monographiques, utilisation des méthodes projectives), des connaissances techniques sur les questions de l’énergie et du bâtiment par des collaborations récurrentes avec des architectes et des bureaux d’études ainsi qu’une vraie expérience de terrain acquise lors de nombreuses enquêtes auprès des particuliers, des entreprises artisanales du bâtiment et des autres acteurs de la chaîne de valeur. viviane-hamon-conseil.fr
Adequation
Le cabinet ADEQUATION a acquis une expérience reconnue auprès des acteurs immobiliers, des aménageurs et des collectivités locales depuis maintenant plus de 25 ans et intervient sur l’ensemble du territoire national. ADEQUATION intervient notamment dans le cadre d’études, pour différents types de projets urbains : opérations d’aménagement, écoquartiers, nouvelles zones d’urbanisation, reconversion de sites, traitement des coeurs de villes, rénovation urbaine, etc. en contribuant, notamment auprès d’urbanistes et de bureaux d’études techniques, aux études pré-opérationnelles et opérationnelles menées par les collectivités. adequation.fr
Adaltys
ADALTYS (anciennement cabinet ADAMAS jusqu’en 2020) est, depuis 50 ans, l'un des plus importants cabinets d’avocats spécialisé en droit public des affaires en France. L’activité d’ADAMAS est essentiellement orientée vers l’accompagnement d’acteurs publics ou privés dans le cadre de leurs projets de réalisation de grands équipements et infrastructures. ADALTYS dispose d’une expertise en droit des contrats publics, en matière de gestion des services publics et présente une très grande expérience en droit foncier et droit de l’énergie. adaltys.com
LE MOT DE PROFEEL
Avec le programme PROFEEL, la filière Bâtiment s’est rassemblée pour répondre collectivement aux défis de la rénovation énergétique. Seize organisations professionnelles ont été à l’initiative de cette démarche et continuent aujourd’hui à la porter activement. Après trois ans de mise en œuvre, PROFEEL décline aujourd’hui toute une collection d’outils pratiques innovants pour favoriser le déclenchement de travaux de rénovation énergétique et/ou contribuer à l’amélioration des pratiques professionnelles sur ce marché. Une grande majorité de ces outils cible spécifiquement les professionnels de la construction, avec pour objectif de faciliter et de fiabiliser les différentes étapes d’une opération de rénovation à l’échelle d’un bâtiment. L’atteinte de nos objectifs nationaux d’amélioration de l’efficacité énergétique du parc existant nécessite aussi d’accompagner le développement de démarches innovantes à une échelle territoriale. Ce changement d’échelle permet d’imaginer de nouvelles solutions répondant simultanément à plusieurs enjeux tels que la maîtrise de l’étalement urbain, le besoin croissant de logements et la nécessaire rénovation énergétique de l’habitat existant. C’est la vocation de cette boîte à outils à destination des collectivités territoriales. Elle s’adresse aux élus et à leurs services techniques, qui souhaitent mettre en œuvre sur leur territoire, en particulier à l’échelle de zones d’habitat pavillonnaire, une démarche d’accompagnement alliant les opportunités de densification avec les besoins de financement des travaux de rénovation énergétique. Fruit d’un important travail collaboratif, vous y retrouverez tout un panel d’outils mobilisables pour construire et mettre en œuvre une stratégie et un dispositif opérationnel adaptés aux spécificités du territoire ciblé. Nadia BOUYER Présidente du programme PROFEEL Directrice générale d’Action Logement Groupe
LE MOT DES ARCHITECTES
Conjuguer efficacité énergétique et intensité bâtie Limiter nos consommations d’énergie et d’espaces naturels sont deux défis que nous devons relever en urgence afin d’atténuer les effets de la crise écologique. D’une part, nous devons rénover dix-sept millions de maisons individuelles pour atteindre les objectifs de la Stratégie Nationale Bas-Carbone. Malheureusement, malgré les aides, il n’est pas toujours facile pour les ménages de financer la rénovation totale de leur logement. D’autre part, l’objectif du “zéro artificialisation nette” nous oblige à réfléchir à la sobriété foncière, à imaginer l’évolution de la ville déjà existante, et notamment des tissus pavillonnaires, sous la forme d’une densification douce et soutenable. Partant de ces constats, l’Ordre des architectes propose d’explorer de nouvelles pistes de financement de la rénovation énergétique en lui associant la densification des tissus pavillonnaires. L’objectif est de dégager un complément financier aux ménages qui vendent une partie de leur terrain ou créent une extension/surélévation de leur maison. Ce complément qu’ils peuvent réinvestir dans la rénovation de leur maison. L’approche est ambitieuse. Elle lie des problématiques complexes de rénovation énergétique, de densité, de fiscalité, de concertation. Sa mise en œuvre exige d’être portée avec rigueur et méthode autour d’un projet de territoire qui interroge le vivre-ensemble : c’est avant tout un projet d’architecture et d’aménagement urbain. Elle questionne la qualité des espaces publics, des nouvelles façons d’habiter, des services de proximité, des déplacements et bien d’autres sujets spécifiques attachés à chaque commune, à chaque situation urbaine. Ce travail, réfléchi comme une boîte à outils, doit permettre aux élus d’activer les leviers adaptés à leur territoire pour encourager les particuliers à entrer dans la démarche. Les maires qui souhaitent œuvrer en faveur du climat et de la limitation de l’étalement urbain y trouveront des fiches pratiques pour engager leur commune vers une transition écologique inclusive, qui ne renonce pas à la question de la maison individuelle mais s’en empare pleinement pour trouver des réponses adaptées aux besoins des habitants. Christine Leconte Présidente du Conseil national de l’Ordre des architectes
