Un marché massif de la rénovation énergétique n’existe pas en tant que tel. Il existe un marché de l’amélioration de l’habitat dans lequel peut venir “s’embarquer” la performance énergétique. Les rénovations énergétiques stricto sensu sont extrêmement minoritaires ou s’expriment via des travaux ponctuels (ex. remplacement de chaudière, isolation des combles…) peu favorables à la performance globale. – Les propriétaires de maisons individuelles décident de faire des travaux pour adapter leur logement à leur mode de vie et à leurs goûts, pour augmenter leur bien-être, voire pour la valorisation patrimoniale de leur bien*. Ils rénovent très rarement dans un objectif unique de performance énergétique. – Plutôt que de définir un projet centré sur la rénovation thermique, la performance énergétique peut être abordée de manière holistique à l’occasion de tout projet de travaux, même s’il ne semble pas inclure un volet énergétique en première intention. – En construisant un argumentaire centré sur la promotion des travaux de rénovation énergétique (performante), on risque, au mieux, de passer à côté des vraies motivations qui provoquent la décision de faire des travaux, au pire, de susciter le désintérêt ou le rejet**. _______________________ *Les chiffres sur la valeur patrimoniale associée à l’étiquette énergie doivent, à cet égard, être considérés avec la plus extrême prudence car un bien de classe énergétique/GES élevée est également un bien dont les autres caractéristiques (cuisine aménagée, salle de bain aux normes contemporaines, définition des espaces…) ont été traitées. **Les Constructeurs de Maisons Individuelles (CMIstes), pourtant très bien outillés pour aborder le marché de la rénovation de maisons, ont fait évoluer leur stratégie commerciale en atténuant la place initialement centrale des promesses de performance énergétique, même si celle-ci peut être au rendez-vous au final.

La Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC), qui vient d’être révisée fin 2019, fixe un objectif de réduction de 49% des émissions des GES en 2030 par rapport à 2015, pour le secteur du bâtiment ; et l’atteinte de la décarbonation complète dans les bâtiments en 2050. Cela implique une forte accélération du rythme et de la qualité des rénovations de logements, avec un objectif minimal de 370 000 rénovations complètes très performantes par an dès 2022, puis 700 000 par an à plus long terme. La SNBC fixe également un objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) du foncier afin de préserver les espaces agricoles et forestiers et d’encourager l’inscription de tout nouveau projet d’aménagement dans l’enveloppe urbaine existante en adoptant des formes urbaines plus sobres en foncier. Par ailleurs, l’Union Européenne, dans sa nouvelle directive sur la performance énergétique des bâtiments de 2018, exige de chaque Etat membre : d’élaborer une stratégie pour réduire de 80 à 95% les émissions de GES du parc de bâtiments, logements et tertiaire en 2050 ; de transposer cette obligation dans la législation d’ici le 10/03/2020. Si les solutions existent et sont maintenant bien identifiées et développées pour le parc public et le parc social, les stratégies d’actions pour accompagner le parc privé restent balbutiantes, hormis pour les copropriétés où les statuts et règles en place, ainsi que le regroupement de la maîtrise d’ouvrage, permettent de structurer des méthodologies et actions aujourd’hui en déploiement à l’échelle du territoire national. Pour le résidentiel privé diffus et le petit tertiaire (petits collectifs, logements intermédiaires, maisons individuelles), quelle que soit la forme urbaine et les statuts qu’ils revêtent (centres-bourgs, lotissements, copropriétés horizontales, cités ouvrières et cités-jardins, mitage territorial diffus…), nous n’en sommes encore qu’au stade expérimental, et les retours d’expérience sont encore peu nombreux et mal identifiés. C’est à ce besoin de connaissances et d’analyses que le présent guide entend répondre pour permettre aux collectivités (en fonction des contextes sociaux, urbains et économiques) de définir une stratégie publique favorisant la prise en charge des coûts de la rénovation énergétique performante du bâti existant via sa valorisation foncière et immobilière.

Le Projet STRATÉGIES DE RÉNOVATION s’intéresse prioritairement au parc existant des maisons individuelles, des petites copropriétés et des petits commerces. Les particularités de ce secteur d’activité de la construction méritent d’être rappelées. La maison individuelle est une typologie de logements massivement construits après-guerre. En France métropolitaine, près de 60% des ménages habitent en maisons individuelles. Ce modèle est très souvent pointé du doigt pour être énergivore, favoriser l’auto-solisme et être l’un des responsables de l’étalement urbain. Le mode de production des maisons individuelles est un angle mort des politiques d’aménagement du territoire et des outils opérationnels d’urbanisme

Pour traiter la question posée, la méthodologie retenue s’est appuyée sur plusieurs grands axes de travail : l’analyse d’opérations menées sur le territoire national ayant une approche groupée des questions de rénovation énergétique ou de densification des zones pavillonnaires; des séminaires de travail menés avec des collectivités identifiées pour leurs expérimentations ainsi que des professionnels. Analyses de diverses expérimentations On ne recense en France que très peu d'expériences ayant combiné densification et rénovation énergétique et, parmi celles-ci, rares sont celles qui ont été jusqu’à la mise en œuvre. Plus rares encore sont celles qui ont abouti aux résultats escomptés, tant les facteurs d’incertitude restent nombreux et liés à la décision des propriétaires privés (temporalités de projet et de chantier, projets de vie, modes de financements, accompagnement des ménages…). Néanmoins, notre étude a recensé plusieurs opérations qui visent la rénovation énergétique des zones pavillonnaires, leur densification et, parfois, les deux objectifs simultanément. Nous en avons retenu douze qui ont été analysées afin d’identifier les leviers et facteurs bloquants de ces expérimentations, ainsi que les process et méthodes reproductibles propres à favoriser la rénovation énergétique des maisons individuelles en s’appuyant sur la densification, la division foncière et la création de droit à construire. Les retours d'expérience (REX) des douze opérations menées en France métropolitaine sont présentés en annexe de manière synthétique afin d'identifier rapidement les questionnements, leviers et outils qui ont pu être mobilisés.

Repenser l’intervention sur les secteurs de maisons individuelles en termes d’action publique Le présent guide a pour objectif de mettre à la disposition des collectivités territoriales (élus et services techniques) une boîte à outils dans laquelle les différentes stratégies publiques proposées, et les outils qu’elles mobilisent, permettent le portage de projets de financement de rénovation énergétique performante par la valorisation foncière et immobilière de l'habitat individuel. Les propositions méthodologiques s’appliquent à l’échelle de la parcelle, du lotissement/quartier, de la commune et de l’EPCI. La particularité de l’étude est d’appréhender les différentes postures publiques stratégiques, visant à densifier et éco-rénover les tissus pavillonnaires, au regard du niveau d’ambition et d’intervention de la collectivité. L’enjeu est donc de définir, pour une collectivité, comment favoriser, prescrire, voire aménager, à travers des stratégies de densification immobilière, la rénovation énergétique des maisons individuelles. Il s’agira également d’identifier les différents outils fonciers, juridiques, réglementaires, opérationnels, financiers et fiscaux à mobiliser dans chacune d’elles. La mise en place d’une politique locale de financement de la rénovation énergétique via la densification foncière s’avère complexe puisqu’elle impose aux élus et techniciens des collectivités de mobiliser les ressources et moyens de trois champs d’intervention majeurs : l’aménagement, la transition et le logement. Elle doit se construire en cohérence avec des documents cadres et outils de trois grandes politiques publiques existantes et déclinées localement : l’aménagement (direction urbanisme et foncier) avec le PLUI, le logement (direction habitat) avec le PLH, la transition (direction environnement) avec le PCAET et les déclinaisons locales du SPPEH. Le déploiement de cette stratégie publique ira donc puiser ses outils dans ces trois grandes politiques publiques. L’une des difficultés consistera à appliquer la stratégie du dauphin, à savoir une adaptation perpétuelle à des contextes changeants, ces trois politiques publiques étant en constante évolution pour atteindre les objectifs de transition écologique.

Aujourd’hui, de nombreux maîtres d’œuvre investissent le marché de la rénovation de la maison individuelle (architectes, constructeurs-rénovateurs de maisons, bureaux d’études, contractants généraux), en réponse à une demande croissante des particuliers pour des prestations de rénovation centrées sur le confort, la qualité d’usage et la valorisation patrimoniale de leur bien. Qu’ils interviennent seuls ou en groupement, ces maîtres d’œuvre proposent une offre de services couvrant toutes les étapes d’un projet de rénovation. – Le premier réflexe des ménages ne réalisant qu’un seul geste de rénovation (changement de fenêtres, isolation par l’extérieur, isolation des combles, etc.) est de s’adresser directement aux entreprises et artisans. Les ménages prennent alors le chantier en main tant bien que mal et s’accommodent des éventuels dérapages de délais ou de prix. Ceux qui entreprennent une rénovation globale s’associent couramment les services d’une maîtrise d’œuvre, les projets d’extension et/ou de changement d’affectation obligeant souvent l’obtention d’une autorisation de travaux (déclaration préalable, permis de construire). – Le modèle économique des projets de rénovation globale et d’extension permet l’intervention d’une maîtrise d’œuvre tout en offrant aux clients les garanties assurantielles nécessaires. – Pour les projets plus modestes, les maîtres d’œuvre (architectes, constructeurs-rénovateurs, bureaux d’études) peuvent intervenir en amont en réalisant l’audit énergétique et en concentrant leur intervention sur la prescription des travaux et la discussion des devis.

Dans un marché de la rénovation en croissance, les acteurs de la maîtrise d’œuvre multiplient les portages juridiques, économiques et opérationnels pour répondre aux spécificités et aux attentes d’une maîtrise d’ouvrage multiple dont le processus de maturation du projet est à la fois long et complexe. – Les offres de la maîtrise d’œuvre intègrent les facteurs de risques inhérents à la multiplication des propriétaires de maison individuelle, en particulier les risques portant sur la responsabilité attachée à la mission de maîtrise d’œuvre. – Sur le plan assurantiel, les contrats de la Mutuelle des Architectes Français (MAF) proposent des contrats de maîtrise d’œuvre répondant aux spécificités du marché de la rénovation énergétique et couvrant les responsabilités liées aux prestations de conseils. Il est également possible de télécharger sur le site de l’Ordre des architectes des contrats types, que ce soit pour encadrer des prestations d’architecture seules ou une offre de rénovation groupée associant un architecte et une entreprise de travaux ou plusieurs artisans. – Pour assurer une maîtrise d’œuvre groupée, il faut toutefois régler la question de la maîtrise d’ouvrage déléguée et/ou groupée comme cela a été le cas sur Canéjan (opération Artéé / Nouvelle-Aquitaine). – D’autres solutions alternatives existent comme des groupements de métiers intervenant sur l’ensemble du processus (de l’optimisation foncière au suivi du chantier : Immothep à Voiron par exemple) ou des solutions de coaching/accompagnement (Villes Vivantes, Territoires Pionniers en Normandie...).

L’état actuel des lois ne permet pas de flécher les recettes financières d’une division foncière vers la réalisation de travaux de rénovation énergétique du logement présent initialement sur la parcelle. Cela exigerait une réforme fiscale importante. – Le Code de l’Urbanisme ne permet pas, par principe, de limiter ou de contrôler les divisions foncières. Légalement, les collectivités peuvent seulement aménager les conditions dans lesquelles sont réalisées les divisions foncières, y compris par des dispositions ayant pour finalité de restreindre les divisions foncières en vue de la formation de terrains à bâtir, dès lors que ces dispositions n’aboutissent pas à interdire toute division. – Les taxes liées à la division foncière (nationales ou locales) ne peuvent pas obliger à ré-affecter le bénéfice de la transaction financière à la rénovation énergétique du bien présent sur la parcelle.